STJ, AREsp 1.796.224. IPTU. Sujeito passivo. Credor fiduciário. Antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel. Impossibilidade.
Situação Fática: João contratou financiamento para a aquisição de imóvel junto ao Banco XYZ, tendo ocorrido a compra do referido bem por João e a instituição da garantia fiduciária em favor da instituição financeira.
Controvérsia: Mesmo durante o período de normalidade contratual (quando as prestações do financiamento estão em dia), João não paga o IPTU incidente sobre o imóvel.
Nessa situação, com o contrato de financiamento ainda ativo, o município poderia cobrar do Banco XYZ os débitos de IPTU cujos fatos geradores sejam anteriores a uma consolidação de propriedade em favor desse credor fiduciário?
Decisão: Para o STJ, não. A edilidade apenas poderá cobrar o IPTU do devedor fiduciante que é quem ostenta a condição de contribuinte segundo o art. 34 do CTN. O Banco XYZ apenas poderá ser cobrado pelo IPTU após eventual consolidação da propriedade e sua imissão na posse se houver inadimplemento do financiamento pelo devedor fiduciante. REsp 1.796.224.
Fundamentos: Conforme vimos, o credor fiduciário não detém uma propriedade plena (art. 1.367, parte final, do CC), mas uma propriedade imperfeita ou resolúvel vinculada (afetada) à alienação fiduciária, na qual o devedor fiduciante deterá a posse direta e um direito real de aquisição condicionado ao pagamento da obrigação garantida, enquanto o credor fiduciário deterá a posse indireta e a propriedade resolúvel, conforme arts. 1.361, § 2º, 1.368-B, caput, ambos do CC e art. 22, caput, da Lei 9.514/97.
No curso do contrato de alienação fiduciária de imóvel abrem-se duas possibilidades: i) havendo adimplemento do mútuo a propriedade se resolverá em benefício do devedor fiduciante (art. 25, caput, da Lei 9.514/97); ou, ii) do contrário, existindo inadimplemento a propriedade se consolidará em nome do credor fiduciário que poderá retomar o bem (art. 26, caput, da Lei 9.514/97).
Com a constituição da propriedade fiduciária sobre o imóvel, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor fiduciante possuidor direto e o credor fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel nos termos do art. 23, parágrafo único, da Lei 9.514/97.
Em razão disso, o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 é expresso ao dispor que o devedor fiduciante é o responsável pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, até a data em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse.
No mesmo sentido, o art. 1.368-B, parágrafo único, do CC dispõe que o credor fiduciário só passa a responder pelo pagamento de tributos sobre a propriedade e a posse incidentes sobre o bem objeto da garantia após a imissão na posse direta.
Como o instituto da alienação fiduciária proíbe expressamente que o credor fiduciário fique com o bem para si se a dívida não for paga pelo devedor fiduciante nos termos do art. 1.365 do CC, bem como o art. 1.364 do CC e o art. 27 da Lei 9.514/97 são expressos em obrigar o credor fiduciário a alienar novamente o imóvel para terceiros, o STJ entende que não é possível a manutenção da propriedade plena sobre o bem por parte do credor fiduciário mesmo na hipótese de inadimplemento do contrato pelo devedor fiduciante.
Dessa forma, o credor fiduciário também não é detentor do domínio útil sobre o imóvel nem da posse direta, tendo em vista que esses se reservam ao devedor fiduciante nos termos dos arts. 1.363 e 1.361, § 2°, do CC.
poderá ser sujeito passivo do IPTU nessa situação.
Em relação aos créditos de IPTU, o entendimento do STJ se consolidou no sentido de que se consideram contribuintes do referido imposto o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título nos termos do art. 34 do CTN.
No entanto, o próprio STJ interpretando o art. 34 do CTN também reconhece não ser possível a sujeição passiva ao IPTU do proprietário despido dos poderes de propriedade, daquele que não detém o domínio útil sobre o imóvel nem do possuidor sem ânimo de domínio/dono.
Assim, interpretando a legislação tributária à luz dos princípios regentes da alienação fiduciária em garantia, o STJ entende que, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, o credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.
Apenas o devedor fiduciante poderá ser sujeito passivo do IPTU nessa situação.
Abaixo, você pode conferir a explicação desse julgado em vídeo: