STJ, REsp 1.822.040. Execução. Lei n. 8.009/1990. Alegação de bem de família. Fiador em contrato de locação comercial e residencial. Penhorabilidade do imóvel. Possibilidade. Tema 1091.
Situação Fática: Onofre é inquilino de um imóvel comercial de propriedade de Amaro.
Esse contrato de locação comercial é garantido por fiança prestada por Amélia.
Amélia, por sua vez, é proprietária de um único imóvel que utiliza para moradia de sua família.
Controvérsia: Havendo inadimplemento do aluguel por parte de Onofre, numa execução movida por Amaro seria possível penhorar o bem de família de Amélia, para fins de expropriação e pagamento da locação comercial?
Decisão: Sim. É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII, do art. 3º da Lei n. 8.009/1990.
Fundamentos: O STJ reproduziu nesse Recurso Repetitivo o entendimento do STF no Tema 1127 da Repercussão Geral: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”.
A Corte Excelsa negou o distinguishing da locação comercial em relação ao anteriormente decidido no Tema 295: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000.”.
Dessa maneira, é válida e constitucional a penhora do bem de família do fiador na hipótese de inadimplemento pelo inquilino, independentemente de a locação garantida ser de natureza residencial ou comercial.
Como o legislador não distinguiu entre a natureza da locação para fins de penhorabilidade do bem de família do fiador no art. 3º, VII, da Lei 8.009/90, não seria dado ao intérprete restringir a norma ou ponderar valores constitucionais, a fim de conferir uma exegese não amparada em lei, na linha de que a constrição só poderia ser concretizada se a locação garantida também fosse residencial.
O ministro relator, inclusive, propôs que a atual redação da Súmula 549 do STJ (“É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.”) fosse alterada a fim de que ficasse explícito que a modalidade comercial (não-residencial) de locação, quando garantida por fiança, permitiria a penhora do bem de família do fiador.
Até o momento do lançamento desta Edição do InfoEmagis a redação do enunciado sumular não foi alterada.
Acredita-se que a nova redação deva refletir o Tema 1127 de Recurso Repetitivo do STJ: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”.
Abaixo, você pode conferir a explicação desse julgado em vídeo: