STJ, REsp 1.884.483. Condomínio edilício residencial. Locações realizadas por intermédio de plataformas digitais. Uso diverso daquele previsto em convenção. Impossibilidade.
Situação Fática: Pedro é proprietário de uma unidade imobiliária num condomínio edilício.
A convenção de condomínio dispõe expressamente que os apartamentos e o prédio são destinados exclusivamente a fins residenciais.
Não obstante, Pedro cadastrou-se como anfitrião em plataformas de hospedagens, hostings e afins (AirBnB, Booking.com etc.) ofertando para locação seu apartamento, cômodos desocupados e até mesmo seu sofá, para que usuários dessas plataformas pudessem se hospedar em estadias de curta duração, até mesmo de uma única diária.
Após os vizinhos reclamarem ao síndico de pessoas estranhas transitando no prédio e usando equipamentos da área comum (piscina, academia, churrasqueira), o condomínio notificou Pedro para que cessasse imediatamente essa atividade.
Controvérsia: Pedro tem direito de hospedar por curto período de tempo terceiros em seu imóvel situado num condomínio edilício residencial?
Decisão: Para o STJ, não. A destinação residencial do condomínio é suficiente para torná-lo incompatível com a utilização das unidades autônomas para fins de hospedagem, seja da totalidade do imóvel ou partes dele.
Para se permitir o desempenho da atividade de locação ou hospedagem por curto período, seria necessária deliberação expressa da assembleia condominial para alterar a convenção de condomínio.
Fundamentos: Nesse precedente a 3ª Turma do STJ praticamente seguiu o posicionamento anterior do REsp 1.819.075 julgado pela 4ª Turma, que juntas compõem a 2ª Seção, responsável pelo julgamento de matérias de direito privado.
O STJ considerou o contrato de locação ou de hospedagem de curta duração, convencionado ou não por intermédio de plataformas digitais, como uma modalidade contratual não regulada expressamente pelo ordenamento brasileiro.
O tribunal definiu esse contrato de curta duração como hospedagem atípica e afastou o enquadramento como modalidade de locação por temporada prevista no art. 48 da Lei 8.245/91(Lei de Locações) e bem como de hospedagem típica da Lei 11.771/08 (Política Nacional de Turismo).
Embora o contrato de hospedagem atípico tenha objeto lícito e seja admissível ante o princípio da liberdade de contratar do art. 425 do CC, sua utilização é proibida no âmbito dos condomínios edilícios exclusivamente residenciais, cuja convenção não autorize expressamente essa atividade de hospedagem de curta duração.
Para o STJ o direito de o proprietário da unidade autônoma poder usar, gozar e dispor livremente de sua parte privativa no imóvel deve ser compatibilizado com a boa vizinhança, que preceitua que as partes comuns devem ser usadas de forma a não causar dano nem incômodo aos demais nos termos do art. 19 da Lei 4.591/64, que foi reproduzido nos arts. 1.228, caput, e 1335, I e II, do CC.
Os arts. 1.333 e 1334 do CC conferem caráter normativo à convenção de condomínio, que obriga a todos os moradores. Existindo regra impondo a destinação residencial das unidades, mostra-se indevido o uso do apartamento, ou de parte dele, para fins de hospedagem atípica que por seu fim comercial terminaria por perturbar a segurança, o sossego e a saúde dos demais condôminos e moradores.
Como o condômino tem por dever previsto no art. 1.336, IV, do CC dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, sem que exista autorização expressa na convenção de condomínio a hospedagem atípica não é admitida em condomínios residenciais.
De resto, frise-se que a conclusão do STJ aplica-se apenas aos condomínios estritamente residenciais, não valendo para condomínios não-residenciais (comerciais) de vocação hoteleira ou turística.
Abaixo, você pode conferir a explicação desse julgado em vídeo: